Mesurage loi Carrez et loi Boutin : la surface de votre bien
Que vous vendiez un lot de copropriété ou que vous mettiez un logement en location, la loi impose de mentionner sa surface exacte. ExpertDiag Énergie réalise le mesurage loi Carrez (vente) et loi Boutin (location) avec précision.
Loi Carrez pour la vente, loi Boutin pour la location
Ces deux lois répondent au même objectif — informer précisément l'acquéreur ou le locataire sur la surface du bien — mais s'appliquent à des situations différentes.
Surface privative
Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996. S'applique à la vente d'un lot de copropriété (appartement, local commercial ou professionnel) d'au moins 8 m². La surface doit figurer dans le compromis de vente puis dans l'acte authentique.
Surface habitable
Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 (article R.111-2 du Code de la construction et de l'habitation). S'applique à la location d'un logement vide ou meublé à usage de résidence principale, appartement comme maison. La surface doit figurer dans le bail et dans l'annonce de location.
Loi Carrez vs loi Boutin : les différences en un tableau
| Loi Carrez | Loi Boutin | |
|---|---|---|
| Situation | Vente d'un lot de copropriété | Location d'un logement (résidence principale) |
| Biens concernés | Appartements, locaux commerciaux ou professionnels en copropriété | Appartements et maisons individuelles, meublés ou vides |
| Nom de la surface | Surface privative | Surface habitable |
| Seuil | À partir de 8 m² | Aucun seuil minimal |
| Où elle doit figurer | Compromis de vente et acte authentique | Bail de location et annonce |
| Éléments propres à cette loi | Inclut certains volumes annexes privatifs (sous conditions de hauteur) | Exclut systématiquement combles non aménagés, caves, dépendances |
| Erreur de plus de 5 % | Réduction proportionnelle du prix, sous 1 an | Réduction proportionnelle du loyer |
Les espaces exclus, communs aux deux mesurages
Que ce soit pour une vente (Carrez) ou une location (Boutin), certains espaces ne sont jamais comptabilisés.
✅ Comptabilisé (Carrez et Boutin)
- Les pièces closes et couvertes, hauteur sous plafond ≥ 1,80 m
- La surface de plancher réellement disponible, murs et cloisons déduits
❌ Toujours exclu
- Murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, embrasures
- Parties sous 1,80 m de hauteur, caves, garages, parkings, balcons, terrasses
Les conséquences pour le vendeur et pour le bailleur
Vente
Absence de mention : nullité possible dans le mois suivant l'acte authentique. Écart de plus de 5 % : réduction proportionnelle du prix, sous 1 an.
Location
Écart de plus de 5 % entre la surface annoncée et la surface réelle : le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle à l'écart constaté.
Combien de temps un mesurage reste-t-il valable ?
Aucun des deux mesurages n'a de durée de validité fixe : ils restent valables tant qu'aucune modification intérieure n'affecte la surface.
Toute modification de cloisons, extension ou changement d'usage d'une pièce impose un nouveau mesurage avant une prochaine vente ou location.
Le propriétaire peut mesurer lui-même, mais un diagnostiqueur professionnel apporte un mesurage fiable et opposable en cas de litige.
Tout savoir sur les mesurages Carrez et Boutin
Quelle différence entre la loi Carrez et la loi Boutin ?+
La loi Carrez s'applique à la vente d'un lot de copropriété et mesure la surface privative. La loi Boutin s'applique à la location d'un logement à usage de résidence principale et mesure la surface habitable. Les deux surfaces sont proches mais pas identiques.
La loi Carrez s'applique-t-elle aux maisons individuelles ?+
Non. La loi Carrez ne concerne que les lots de copropriété. Une maison individuelle n'est concernée que si elle est incluse dans une copropriété horizontale (lotissement).
La loi Boutin s'applique-t-elle aux maisons ?+
Oui. La loi Boutin s'applique à tout logement à usage de résidence principale mis en location, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison individuelle.
Que se passe-t-il en cas d'erreur de mesurage ?+
Pour la loi Carrez, un écart de plus de 5 % permet à l'acquéreur de demander une réduction proportionnelle du prix de vente dans l'année. Pour la loi Boutin, un écart similaire peut donner lieu à une réduction de loyer proportionnelle, à la demande du locataire.